| Veranstaltung: | LDK am 30. November 2024 |
|---|---|
| Tagesordnungspunkt: | Dringlichkeitsantrag |
| Antragsteller*in: | Klemens Griesehop (KV Berlin-Pankow) |
| Status: | Nicht zugelassen |
| Eingereicht: | 26.11.2024, 14:08 |
Bündnis 90/Die Grünen fordert den Berliner Senat auf, die Kurzzeitvermietungen über Anbieter
wie Airbnb auf max. 90 Tage zu begrenzen. Die vollständige Vermietung ganzer Wohnungen als
Kurzzeitvermietung ist zu verbieten. Die angedrohten Strafen müssen endlich konsequent von
der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen sofort gegen Vermieter umgesetzt
werden, die ihre Wohnungen vollständig über Anbieter wie Airbnb anbieten. Dazu ist eine
eigene Abteilung in der Senatsverwaltung zu bilden, die die angekündigten Strafen verhängt
und Airbnb-Vermieter auffordert, ihre vollständig durch Airbnb vermieteten Wohnungen sofort
wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen, z. B. für obdachlose Menschen. Erfolgt
dies nicht, ist unverzüglich die Strafe von der Behörde zu anzudrohen und zu verhängen.
Allgemeine Lage am Wohnungsmarkt in Berlin
Wenn die Wohnung, wenn das Zuhause wegbricht ist die Not groß. In unsicheren Zeiten wie heute, in Krisen- und Kriegszeiten, in denen immer mehr Menschen in Berlin Schutz finden konnten, hat die Kündigung der Wohnung eine existentielle Bedeutung und Auswirkung auf den Lebensalltag. Laut Aussage des Mietervereins finden die meisten Kündigungen wegen Eigenbedarfs statt. Werden die Zahlen der DMB-Rechtsschutzversicherung hochgerechnet auf die Zahl der Mietrechtsstreitigkeiten insgesamt, dann ging es im Jahr 2021 bei rund 28.000 Mieterhöhungen und bei rund 15.000 Kündigungen im Jahr vor Deutschlands Gerichten um den häufigsten Kündigungsgrund der Vermieter*innen, den Eigenbedarf.[1]
Hinzu kommt eine Dunkelziffer von gekündigten Mieter*innen außerhalb dieser Institution. Ein Register gibt es bisher noch nicht. Die betroffenen Mieter*innen sprechen zwischen-zeitlich von Verdrängung, die Sorge eine adäquate Wohnung auf dem Berliner Wohnungs-markt zu finden ist groß und liegt als große Last jeden Tag erneut vor der Tür. Auch der Stress lässt viele Menschen krank werden, weil der Druck bis zu einem vorgegebenen Termin groß ist und das Angebot zwischenzeitlich einem Lottogewinn entspricht. Menschen sind in großer Sorge, überhaupt eine bezahlbare Wohnung zu finden, während zunehmend mehr Vermieter*innen Ihnen das Leben schwer machen und ihre Not ausnutzen. Die Preise der Mieten auf den angebotenen Immobilienportalen steigen um bis zu 50 Prozent, werden möbliert mit EBK angeboten „IKEA like“. Normale Mietwohnungen werden durch Zusatzwände in den Zimmern aufgeteilt von 2 Zimmern zu 4 Zimmern zu „Mietkäfigen“ gemacht und pro Zimmer mit 600,- bis 700,- EUR angeboten. Viele Wohnungen werden befristet oder mit Indexmietverträgen angeboten. Auch Wohnungen, die noch zu renovieren sind, gibt es mit einem einmonatlichen Mieterlass zu mieten; die meisten Wohnungen aus der Rubrik (1-2 Zimmer-) Wohnungen in Kiezen wie Prenzlauerberg-Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Charlottenburg, Westend und Neukölln bewegen sich in der Preisklasse zwischen 1100,-EUR bis 2799,- EUR warm für eine Quadratmeterzahl zwischen 45qm und 65qm. Preisadäquate Wohnungen gab es zeitweilig noch in den anderen Berliner Bezirken, aber auch diese Bezirke ziehen zwischenzeitlich nach, z.B. Reinickendorf, Tiergarten, Moabit, Wedding, Schöneberg, Treptow-Köpenick.
Neben WBS-Wohnungen sind Wohnungen der Wohnungsbaugenossenschaften (Degewo, Gesobau, Vonovia, …), die zeitwiese noch bezahlbare Mietpreise haben; die in den Immobiliennetzen wie warme Semmeln weggehen. Auf Anfrage zum Vorgehen bei Wohnungsbewerbungsverfahren ist zu erfahren, dass auf eine Wohnung etwa 1.000 Bewerber*innen kommen; innerhalb von 5 Minuten (1.000 Bewerber*innen) wird die Bewerbungsphase geschlossen und in mehreren aufeinander folgenden elektronischen, fairen Auswahlverfahren werden zunächst 80 Prozent, danach 50 Prozent und daraus 10 Prozent zur Besichtigung eingeladen. Ein/e Bewerber/in bekommt letztendlich die Wohnung. Die Darstellung der Misere zeigt auf, wie gering die Chance für Mieter*innen ist auf dem derzeitigen Wohnungsmarkt ist, eine Wohnung zu finden, die auch noch finanzierbar ist. Ein weiterer bitterer Nebengeschmack dabei ist das Verhalten von Vermieter*innen in diesen Zeiten, die ohne Skrupel Menschen, die in Sorge und Not verzweifelt eine Wohnung suchen, sie noch versuchen auszubeuten und zusätzlich existentiellen Druck auszuüben.
Die Anmietung von Zimmern und Wohnungen über Airbnb ist zwischenzeitlich so hoch wie nie.
Laut DIW-Studie überstieg die Zahl der inserierten Wohnungen in Berlin im Jahr 2013 die Zahl von 5000 gelisteten Vermietungsangeboten in Berlin. Zu Beginn des Jahres 2016 waren bereits 18.000 Wohnungen gelistet, bis Mitte des Jahres 2018 über 25.000 angebotene Wohnungen. Die Steigerung betrifft sowohl Wohnungen als auch einzelne Zimmer.[2] Im Jahr 2020 wurden 10.000 Wohnung vollständig zur Vermietung über Airbnb inseriert. Bezogen auf den Gesamtmarkt an Mietwohnung von 1,97 Mio. Wohnungen entspricht der Anteil von Airbnb-Wohnungen 1,2 Prozent. Diese Vermietungsform erscheint bzgl. des Anteils am Gesamtmarkt relativ gering. Wird jedoch der Anteil der Airbnb-Wohnungen in Relation zum Anteil neu gebauter Wohnungen gesetzt, ist die Größenordnung durchaus sehr relevant. Im Durchschnitt werden pro Jahr etwa 20.000 Wohnungen fertiggestellt und auf den Markt gebracht. Das Gesamtangebot auf Airbnb entspricht damit etwa dem 1,3-fachen der jährlichen Bauleistung des Wohnungsmarktes. Mittlerweile gibt es knapp 40.000 Unterkünfte für Touristen in Berlin. Überraschend erklärte der Berliner Staatssekretär Engelbert Lütke Daldrup kürzlich einen Teil des Verbots für ungültig. In einem Interview sagte er: „Wenn man selber in der Wohnung wohnt, mehr als die Hälfte davon auch wirklich zum Wohnen nutzt, und dann ein Zimmer vermietet – dann ist das okay.“[3] Seit Mai ist in Berlin die Vermietung kompletter Wohnungen auf Airbnb verboten. Doch ein Blick auf die Zahlen zeigt: Vielen ist das egal. Berlin hatte ein Verbot für Airbnb eingeführt, das aber wieder aufgehoben wurde.[4]
Knapper Wohnraum, teure Mieten: Um die Wohnsituation nicht weiter zu verschärfen, ist im Mai in Berlin das sogenannte Zweckentfremdungsverbot in Kraft getreten. Das Gesetz untersagt die Vermietung von kompletten Wohnungen über Airbnb.Seit Inkrafttreten des Verbots zeigt sich interessanterweise wieder eine leichte Zunahme der Angebote. Aktuell sind knapp 12.400 Berliner Inserate auf Airbnb zu finden (Stand: 1. Oktober 2016). Die neuen Zahlen deuten darauf hin, dass die bisherige Wirkung des Zweckentfremdungsverbots hauptsächlich in einem kurzzeitigen Abschreckungseffekt bestand, welcher das Verhalten vieler Anbieter nicht nachhaltig prägt.[5]
Grund dafür ist sicherlich, dass die Kontrolle des Gesetzes bisher nur schleppend anläuft und bei Missachtung nur selten mit Sanktionen zu rechnen ist. Außerdem tragen sowohl die teilweise unklare Formulierung des Gesetzestextes als auch die unterschiedlichen Auslegungen durch die Berliner Bezirke zu einer allgemeinen Verwirrung bei, sodass sich viele Anbieter oftmals nicht sicher sind, was derzeit noch legal ist und was nicht. Im Zweifel – so scheint es – vermieten viele Anbieter (ggfs. nach einer Unterbrechung) nun also erst einmal weiter. Derzeit sind auf der Plattform nur noch knapp 6.500 komplette Wohnungen zu finden. Dies ist ein weiteres Indiz dafür, dass das Zweckentfremdungsverbot kurzfristig besonders diejenigen Anbieter von der Plattform vertrieben hat, die komplette Wohnungen angeboten haben. Seit September dieses Jahres ist allerdings bereits wieder eine leichte Trendwende erkennbar. Das Zweckentfremdungsverbot hat also offensichtlich einen relevanten Abschreckungseffekt erzielt und zu einem deutlichen Rückgang von kommerziellen Wohnungen auf der Plattform geführt. Doch nur wenig später schwächt sich der Effekt bereits ab. Zu selten drohen wirklich Strafen für die Übeltäter.
Die meisten Domizile werden Friedrichshain, Prenzlauer Berlin, Mitte und Kreuzberg angeboten, was zusätzlich zur Gentrifizierung in der Innenstadt beiträgt. Laut DIW-Studie erfolgt durch dauerhafte Airbnb-Angebote eine massive Einschränkung des Wohnungs-angebots in Berlin. Viele Wohnung stehen dadurch dem regulären Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung. Die Angebotsmieten im direkten Umfeld steigen um 13 Cent je Quadratmeter. Bis zu 38 Euro Mietersparnis für eine 65-qm-Wohnung betragen, nach dem die Kurzzeit-vermietung in Berlin reguliert würde.[6] Angesichts der steigenden Beliebtheit der Vermietung von Airbnb-Wohnungen sind sie wichtiger Treiber der Mietentwicklung. Durch ausschließliche Kurzzeitvermietung werden dem Markt Wohnungen entzogen, was zu verschärfter Knappheit und zu steigenden Mieten führt.
Bei einem Treffen mit den Mieterinitiativen in der „Arbeitsgruppe Schutz vor Eigenbedarf/Zweckentfremdung“ entstand folgender Eindruck: „In der Diskussion gingen die Vertreter*innen der Senatsverwaltung weder konstruktiv auf die Vorschläge ein, noch gab es ihrerseits Lösungsansätze, die über bestehende Regelungen hinausgehen. Für die Anwesenden entstand der Eindruck, dass seitens der Senatsverwaltung weder der Wunsch noch der Wille besteht, das Problem der Zweckentfremdung und des möblierten Wohnens verstärkt anzugehen, die Umsetzung bestehender Regelungen zu erleichtern oder Schritte zum Schutz vor den zunehmenden Eigenbedarfskündigungen zu unternehmen. Aus den Aussagen der Senatsvertreter*innen ließ sich entnehmen, dass diese weder Zuständigkeit noch Handlungsfähigkeit beim Senat sehen und die akute Krise, die tausende Mieter*innen betrifft, kaum wahrgenommen wird. Vielmehr wurde für alle Themen auf die Bundes- und Bezirksebene verwiesen.“[7]
Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (OVG) hat in einem jahrelangen Rechtsstreit entschieden: Auch Wohnungen, die vor dem Verbot 2014 zweckentfremdet wurden, sind davon erfasst. Ob das Berliner Gesetz verfassungskonform ist, bleibt weiter offen. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (OVG) hat das Urteil bereits am 28.9.2023 gefällt. Dem prozessbeteiligten Bezirksamt Berlin-Mitte wurde das Ergebnis aber erst im Februar 2024 mitgeteilt. "Damit ist endlich Rechtsklarheit geschaffen, um illegale Ferienwohnungen wieder in dringend benötigte Mietwohnungen umzuwandeln", informierte Bezirksbürgermeisterin Stefanie Remlinger (Grüne) am 16.2.2024 die Öffentlichkeit. Grundsätzlich wurde mit dem Urteil klargestellt, dass Eigentümer auch rückwirkend belangt werden können, sollten sie Wohnraum vor Inkrafttreten des Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) in Ferienwohnungen umgewandelt und sich bislang auf verfassungs- und baurechtlichen Bestands- und Vertrauensschutz berufen haben.[8]
Kurzzeitvermietung in Deutschland
In München ist die Kurzzeitvermietung ganzer Wohnungen auf acht Wochen pro Jahr beschränkt, danach muss eine Genehmigung eingeholt werden. In Stuttgart dürfen Gastgeber, die mehr als die Hälfte ihrer Immobilie kurzfristig vermieten, ohne Genehmigung höchstens 10 Wochen pro Jahr vermieten.
Kurzzeitvermietungen in Europa
Eigentümerinnen und Eigentümer können in der EU dazu verpflichtet werden, sich eine Genehmigung zum Anbieten ihrer Wohnungen auf Plattformen wie Airbnb einholen zu müssen. Eine solche Genehmigungspflicht, wie es sie teilweise in Frankreich gibt, ist mit dem europäischen Recht vereinbar. Die Bekämpfung des Wohnungsmangels sei im allgemeinen Interesse und rechtfertige die Maßnahme, begründete der Europäische Gerichtshof (EuGH) in Luxemburg seine Entscheidung.
Die obersten EU-Richterinnen und -Richter bestätigten damit die französische Regelung, wonach die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen in Großstädten mit mehr als 200.000 Einwohnerinnen und Einwohnern und nahe Paris einer Genehmigung bedarf. Das verstoße nicht gegen die EU-Dienstleistungsrichtlinie, sofern zwingende Gründe des Allgemeininteresses vorlägen. Weil sie sich nicht daran hielten, wurden die Eigentümer zweier Studios in Paris zu Geldstrafen von je 15.000 Euro verurteilt. Sie mussten die Wohnungen wieder auf dem normalen Mietmarkt anbieten. Die Eigentümer riefen daraufhin den französischen Kassationshof an. Dieser wandte sich an den EuGH, um die Frage zu klären, ob die nationale Richtlinie im Einklang mit europäischem Recht steht. Das tue sie, entschied der Gerichtshof. Mit der Genehmigungspflicht solle ein System zur Bekämpfung des Wohnungsmangels geschaffen werden, "um der Verschlechterung der Bedingungen für den Zugang zu Wohnraum und der Verschärfung der Spannungen auf den Immobilienmärkten Rechnung zu tragen, was einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses darstellt". Die Maßnahmen seien verhältnismäßig – das angestrebte Ziel könne nicht durch eine mildere Regelung erreicht werden.[9]
In Paris in Frankreich wird die Anzahl der Tage für Vermietungen begrenzt. Pariser, die ihren Hauptwohnsitz über eine Plattform wie Airbnb vermieten wollen, müssen sich bei der örtlichen Stadtverwaltung anmelden. Sie dürfen ihren Hauptwohnsitz nur für maximal 120 Tage im Jahr vermieten.[10] In Italien sind landesweite Beschränkungen der Kurzzeitvermietungen angedacht. Nach Rom hat nun auch Florenz Beschränkungen für die Airbnb-Vermietung eingeführt. Die Stadt will neue Touristenunterkünfte in ihrem historischen Zentrum einschränken. Auch Venedig und Mailand erwägen die Einführung von Beschränkungen. Und es sieht so aus, als würde sich der Trend weiter durchsetzen - das italienische Tourismusministerium hat ein Gesetz entworfen, das die kurzfristige Vermietung im ganzen Land einschränken soll. Damit soll beliebten Reisezielen geholfen werden, von denen viele mit Wohnungsnot und Übertourismus zu kämpfen haben. Das Gesetz, das auf Vermietungen von weniger als 30 Tagen abzielt, ist noch nicht endgültig verabschiedet. In Städten und Touristenhochburgen soll ein Mindestaufenthalt von zwei Tagen vorgeschrieben werden.
Die Niederlande schränkt Airbnb-Aufenthalte ein. In Amsterdam dürfen Gastgeber ihre Immobilien nur für maximal 30 Nächte pro Jahr vermieten. Für alles, was darüber hinausgeht, ist eine Genehmigung für kurzfristige Aufenthalte erforderlich. Portugal vergibt keine neuen Lizenzen mehr für Airbnbs. Um den steigenden Mietpreisen entgegenzuwirken, hat Portugal die Erteilung neuer Lizenzen für Airbnbs und ähnliche Ferienunterkünfte eingestellt - außer in ländlichen Gebieten. Alle Lizenzen für Ferienunterkünfte werden nun alle fünf Jahre überprüft. Außerdem wird ein neues System zur Kontrolle der Mietpreise eingeführt. Airbnb-Eigentümern wird außerdem eine Steuererleichterung angeboten, wenn sie ihre Immobilien wieder in normale Wohnungen umwandeln.
In Spanien wird die private Zimmervermietung eingeschränkt. Barcelona wird die erste europäische Stadt sein, die die kurzfristige Vermietung von Privatzimmern verbietet. Gastgebern ist es nicht gestattet, ein Zimmer für weniger als 31 Tage zu vermieten. Ein spezielles Team sucht nach illegalen Angeboten und lässt sie entfernen. Die Vermietung ganzer Häuser oder Wohnungen ist mit einer entsprechenden Lizenz weiterhin erlaubt. Palma, die beliebte mallorquinische Hauptstadt, hat die touristische Vermietung in Apartmenthäusern verboten. Airbnb-Gastgeber dürfen nur Einfamilienhäuser vermieten, bei denen es sich um isolierte Häuser oder Villen handeln muss. Valencia kämpft derzeit vor Gericht um ein Verbot der kurzfristigen Ferienvermietung in seinem historischen Zentrum.
In London dürfen Airbnb-Gastgeber ihre Immobilie nur noch für maximal 90 Nächte pro Jahr vermieten, ohne eine Nutzungsänderung zu beantragen. Die Obergrenzen wurden eingeführt, um sicherzustellen, dass die Kurzzeitvermietung in der Stadt nachhaltig ist und möglichst wenig stört.
Kurzzeitvermietungen weltweit
Der Plattform, über die Wohnungen oder Gästezimmer an Touristen vermittelt werden, wird vorgeworfen, Immobilienpreise in die Höhe zu treiben, Einheimische zu verdrängen und den Übertourismus anzuheizen. Städte in Europa und den USA haben begonnen, Kurzzeitvermietungen einzuschränken. Florenz hat ein Verbot für neue Airbnb-Angebote und andere kurzfristige Ferienvermietungen im historischen Stadtzentrum angekündigt. Italien erwägt, die Regeln landesweit zu verschärfen. Italien ist nicht das einzige Reiseland, das ein Machtwort spricht. Diese Woche hat die beliebte malaysische Insel Penang ein Verbot von Airbnb-ähnlichen Unterkünften erlassen.
Honolulu, geplagt von übermäßigem Tourismus und überhöhten Immobilienpreisen , geht gegen kurzfristige Ferienvermietungen vor. Hawaii ist hart gegen Airbnb vorgegangen und hat auf der Insel Oahu, wo sich der berühmte Waikiki Beach befindet, Vermietungen unter 90 Tagen verboten. Auch die Bezirke der Insel dürfen ab diesem Jahr ihre eigenen Regeln für das Auslaufen von Kurzzeitvermietungen einführen. Anfang Juni geriet New York in die Schlagzeilen, als Airbnb die Stadt wegen ihres "De-facto-Verbots" von Kurzzeitvermietungen verklagte. Ein Gesetz, das im Juli in Kraft treten soll, sieht strenge Registrierungs-, Bebauungs- und Instandhaltungsvorschriften für Gastgeber vor, die nachweisen müssen, dass sie mit ihren Gästen in der Wohnung leben. Palm Springs, Kalifornien, hat die Anzahl der Tage, an denen eine Immobilie kurzfristig vermietet werden kann, auf 26 Tage begrenzt. Außerdem wurden solche Vermietungen auf 20 Prozent der Häuser in Wohngebieten begrenzt. In San Francisco gilt eine Obergrenze von 90 Tagen für die Vermietung und strenge Regeln für die Einhaltung der Vorschriften für Airbnbs.
Die Insel Penang in Malaysia - ein beliebtes Touristenziel im Nordwesten des Landes - hat im Mai 2023 ein Verbot der kurzfristigen Ferienvermietung eingeführt, um asoziales Verhalten von Touristen einzudämmen. Auch Kanada geht gegen Airbnb-ähnliche Vermietungen vor. Einige Gemeinden in Montreal haben neue Kurzzeitvermietungen gänzlich verboten, um sicherzustellen, dass genügend Wohnraum für die Einwohner vorhanden ist. Die maximale Aufenthaltsdauer ist im Bundesstaat Quebec auf 31 aufeinanderfolgende Tage begrenzt. Auch in Vancouver gilt eine Obergrenze von 30 Nächten pro Aufenthalt, und die Immobilie muss der Hauptwohnsitz des Eigentümers sein. In Toronto dürfen Airbnb-Gastgeber nur für 180 Tage im Jahr Gäste aufnehmen.[11]
Der plötzliche Kälteeinbruch in den vergangenen Tagen hat ein zentrales Problem unserer Stadt Berlin wieder deutlich hervorgehoben. Die Wohnungs- und Obdachlosigkeit in Berlin. Vor diesem Hintergrund ist dringender Handlungsbedarf gegeben. Zwar ist Mietrecht Bundesrecht, aber Berlin hat z. B. bei Anbietern wie Airbnb die Möglichkeit bei Wohnungen, die vollständig vermietet werden, die Vermietung einzuschränken und die Vermieter aufzufordern, die Wohnung wieder dem Wohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen. Wohnen ist ein Menschenrecht! Der Berliner Senat kann die Kurzzeitvermietungen einschränken und ist, angesichts der sich weiter verschärfenden prekären Lage auf dem Wohnungsmarkt, aufgefordert, dies sofort zu tun!