V-1-094: Es braucht einen Paradigmenwechsel in der Wohnungspolitik - für ein faires und gemeinwohlorientiertes Miet- und Baurecht!

Jede*r braucht ein Zuhause. Aber die Mieter*innen in Berlin stehen seit Jahren
unter Druck. Wir Bündnisgrüne wollen eine Stadt für alle, statt Verdrängung und
Segregation. Deswegen kämpfen wir in den Bezirken und im Land seit vielen Jahren
für bezahlbares Wohnen, den sozialen Zusammenhalt und lebendige Nachbarschaften.
Um den Umbau des Berliner Wohnungsmarktes zu schaffen, brauchen wir aber auch
die richtigen Rahmenbedingungen auf Bundesebene. Die Wohngeldreform hat
kurzfristig geholfen, mehr Menschen bei steigenden Mieten zu unterstützen. Aber
sie löst nicht das strukturelle Problem des großen Renditedrucks, der nahezu
ungebremst bei den Mieter*innen ankommt. Statt nur hohe Mieten zu
subventionieren, muss endlich die im Koalitionsvertrag im Bund vereinbarte
Mietrechtsreform kommen. Marco Buschmann muss endlich damit aufhören, sie auf
dem Rücken der Mieter*innen auszusitzen. Die Blockadehaltung der FDP geht zu
Lasten der Mieter*innen und aller Städte, die mit überhöhten Miet- und
Bodenpreisen zu kämpfen haben. Wir Bündnisgrüne werden uns weiterhin für die
Mieter*innen einsetzen und fordern die SPD auf, im Bund mit uns gemeinsam
endlich ein faires Miet- und Baurecht in der Ampel durchzusetzen.

Um den Bestand zu schützen und bedarfsgerechten Neubau zu erreichen, bedarf es
folgender Maßnahmen, die nur die Bundespolitik treffen kann:

Für eine Länderöffnungsklausel Mietendeckel und einen temporären Mietenstopp

Die Mietpreisentwicklung hat sich schon lange von der Einkommensentwicklung der
Berliner*innen entkoppelt. Hohe Boden- und Kaufpreise ziehen hohe Mieten nach
sich. Die Anzahl der von Wohnkosten überlasteten Haushalte nimmt in Berlin seit
Jahren zu. Weil es in Deutschland sehr unterschiedliche Wohnungsmärkte sowie
unterschiedliche Einkommenssituationen gibt, fordern wir auch differenzierte
Antworten. Dazu gehört, dass die Länder zukünftig durch eine Öffnungsklausel im
Bundesmietrecht selbst entscheiden können, wie sie die Mieten deckeln. Wir
wollen damit auch die Möglichkeit eines temporären Mietenstopps ermöglichen.
Gerade angesichts der hohen Inflation und Energiepreise brauchen die
Mieter*innen jetzt Entlastung.

Für eine dauerhafte und wirklich wirksame Mietpreisbremse und einen verbesserten
Mietspiegel

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges und wirksames Instrument zum Schutz der
Mieter*innen. Deshalb wollen wir, dass der Bund die Mietpreisbremse mindestens
bis 2029 verlängert, sehen aber die Notwendigkeit, sie als dauerhaftes
Instrument einzuführen. Zudem erwarten wir, dass die Mietpreisbremse so
reformiert wird, dass Vermieter*innen Ausnahmeregelungen wie möblierte Wohnungen
oder eine angebliche Vollmodernisierung nicht mehr ausnutzen können, um höhere
Mieten zu erzielen. Für die Berechnung der qualifizierten Mietspiegel müssen die
Mietverträge aus einem längeren Zeitraum, nämlich der letzten 20 Jahre,
herangezogen werden. Dadurch wird die Begründung von Mieterhöhungen aus
Vergleichsmieten stark eingeschränkt. Zudem fordern wir, dass die Beweislast bei
Mietwucher nicht mehr bei den Mieter*innen bzw. Städten und Kommunen liegt. Das
Wirtschaftsstrafgesetz soll entsprechend überarbeitet werden.

Dauerhaft bezahlbares Wohnen durch die Neue Wohngemeinnützigkeit

Wir fordern, dass der Bund die Neue Wohngemeinnützigkeit zeitnah einführt und so
ein neues, dauerhaft bezahlbares Segment auf den Wohnungsmärkten ermöglicht.
Egal ob Aktiengesellschaft, GmbH, öffentliches Wohnungsunternehmen,
Genossenschaft, Sozialunternehmen, private Baugruppe, kirchlicher Träger oder
Stiftung – alle Akteure sollen die Möglichkeit haben, sich gemeinnützig auf dem
Wohnungsmarkt zu engagieren und preisgebundenen Wohnraum anzubieten. Dabei muss
der Bund die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen mit Steuerfreistellungen und
ausreichenden Investitionszulagen unterstützen.

Höhere Förderung und deutlich verlängerte Mietpreisbindung im Sozialwohnungsbau

Der Bund hat die Mittel zur Unterstützung der Länder in der Sozialen
Wohnraumförderung seit 2021 bereits mehr als verdoppelt. Trotzdem fallen
weiterhin jedes Jahr mehr Sozialwohnungen aus der Mietpreisbindung, als neue
gebaut werden können. Wir möchten, dass dieser Negativtrend umgekehrt wird. Dazu
fordern wir den Bund auf, die Mittel für die Soziale Wohnraumförderung weiter zu
erhöhen. Zudem soll er mit den Ländern Belegungs- und Mietpreisbindungen von
mindestens 50 Jahren vereinbaren – auch bei vorzeitiger Ablösung der Darlehen
durch die Eigentümer*innen.

Eigenbedarfskündigungen stoppen

Seit Ende 2021 ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch den Bund
stark eingeschränkt. Das war auch lange überfällig, denn seit 2006 wurden fast
200.000 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. In umgewandelten
Wohnungen drohen immer mehr Mieter*innen Eigenbedarfskündigungen und damit der
Verlust ihres Zuhauses. Umgewandelte (leere) Wohnungen führen nicht nur beim
Verkauf zu höheren Renditen, sondern heizen auch die Boden- und Mietpreisspirale
an. Daher fordern wir ein zeitlich unbefristetes Umwandlungsverbot von Miet- in
Eigentumswohnungen in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Zudem muss
zukünftig zum Schutz der Bestandsmieter*innen sichergestellt sein, dass die
Möglichkeiten für Eigenbedarfskündigungen stark eingeschränkt und die
Härtefallregelung dafür stark ausgebaut werden. Der zehnjährige Kündigungsschutz
vor Eigenbedarf, der nur beim erstmaligen Verkauf der umgewandelten Wohnung
gilt, sollte auf 20 Jahre ausgeweitet werden. Immer wieder stellen
Mieterverbände und Gerichte fest, dass Eigenbedarfskündigungen vorgetäuscht
werden. Das muss endlich auch strafrechtlich verfolgt und die Mieter*innen
angemessen entschädigt werden.

Für ein rechtssicheres, gestärktes Vorkaufsrecht sowie Abwendungsvereinbarungen
für den Milieuschutz

Berlin ist leider auch die Hauptstadt der Immobilienspekulation. Wir Grüne
kämpfen dafür, dass Städte beziehungsweise ihre Bezirke wieder in die Lage
versetzt werden, durch Ausüben des kommunalen Vorkaufsrechts bezahlbaren
Wohnraum zu erhalten – in öffentlicher oder genossenschaftlicher Hand. Seit
April 2022 liegt ein rechtssicher formuliertes Gesetz zur Heilung des kommunalen
Vorkaufsrechts vor, das endlich in den Gesetzgebungsprozess eingebracht werden
muss. Durch die dann ebenfalls wieder mögliche Abwendungsvereinbarung kann
sichergestellt werden, dass sich Vermieter*innen verpflichten, ihre Mieter*innen
nicht zu verdrängen. Darüber hinaus fordern wir aber auch die Schärfung des
Instruments. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt sollte das Vorkaufsrecht
nicht nur in Milieuschutzgebieten, sondern stadtweit gelten. Zudem braucht es
dringend ein preislimitiertes Vorkaufsrecht, das sich am limitierten,
reduzierten Bodenrichtwert bzw. sozialem Ertragswert und nicht am spekulativen
Buchwert oder an den Bewertungen der Verkäufer*innen orientiert.

Für einen echten Kündigungsschutz, die Absenkung Kappungsgrenzen sowie den Stopp
hoher Indexmieten

Es braucht einen Instrumenten-Mix, um Bestandsmieter*innen besser zu schützen.
Dazu gehören die Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf mindestens
elf Prozent in angespannten Wohnungsmärkten innerhalb von drei Jahren, wie im
Koalitionsvertrag vereinbart. Unser Ziel ist eine Kappungsgrenze von maximal
zweieinhalb Prozent pro Jahr. Eine vergleichbare Deckelung und Beschränkung
braucht es zwingend auch für Indexmieten, die andernfalls uferlos steigen, ohne
dass ihnen der Mietspiegel eine Schranke setzt. Schließlich fordern wir einen
verbesserten Kündigungsschutz für Mieter*innen, etwa indem es ermöglicht wird,
durch die Nachzahlung der rückständigen Miete auch eine ordentliche Kündigung zu
verhindern.

Intensivierung der gemeinwohlorientierten Bodenvorratspolitik

Damit der Sozialwohnungsbau auch langfristig einen wichtigen Beitrag zur Entspannung am Wohnungsmarkt beitragen kann, ist der strategische Ankauf von Baulandreserven ein wichtiger Bestandteil einer gemeinwohlorientierten Boden- und Stadtentwicklungspolitik. Dafür muss der Bund sowohl geeignete Flächen aus den Beständen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und Gesellschaften in Kontrolle des Bundes für die Länder und Kommunen zu vergünstigten Konditionen bereitstellen, als auch die erforderlichen finanziellen Kapazitäten ausbauen, um den Handlungsspielraum für den strategischen Ankauf auch von kleineren Flächen aus Privatbeständen zu ermöglichen.

Jede*r braucht ein Zuhause. Aber die Mieter*innen in Berlin stehen seit Jahren
unter Druck. Wir Bündnisgrüne wollen eine Stadt für alle, statt Verdrängung und
Segregation. Deswegen kämpfen wir in den Bezirken und im Land seit vielen Jahren
für bezahlbares Wohnen, den sozialen Zusammenhalt und lebendige Nachbarschaften.
Um den Umbau des Berliner Wohnungsmarktes zu schaffen, brauchen wir aber auch
die richtigen Rahmenbedingungen auf Bundesebene. Die Wohngeldreform hat
kurzfristig geholfen, mehr Menschen bei steigenden Mieten zu unterstützen. Aber
sie löst nicht das strukturelle Problem des großen Renditedrucks, der nahezu
ungebremst bei den Mieter*innen ankommt. Statt nur hohe Mieten zu
subventionieren, muss endlich die im Koalitionsvertrag im Bund vereinbarte
Mietrechtsreform kommen. Marco Buschmann muss endlich damit aufhören, sie auf
dem Rücken der Mieter*innen auszusitzen. Die Blockadehaltung der FDP geht zu
Lasten der Mieter*innen und aller Städte, die mit überhöhten Miet- und
Bodenpreisen zu kämpfen haben. Wir Bündnisgrüne werden uns weiterhin für die
Mieter*innen einsetzen und fordern die SPD auf, im Bund mit uns gemeinsam
endlich ein faires Miet- und Baurecht in der Ampel durchzusetzen.

Um den Bestand zu schützen und bedarfsgerechten Neubau zu erreichen, bedarf es
folgender Maßnahmen, die nur die Bundespolitik treffen kann:

Für eine Länderöffnungsklausel Mietendeckel und einen temporären Mietenstopp

Die Mietpreisentwicklung hat sich schon lange von der Einkommensentwicklung der
Berliner*innen entkoppelt. Hohe Boden- und Kaufpreise ziehen hohe Mieten nach
sich. Die Anzahl der von Wohnkosten überlasteten Haushalte nimmt in Berlin seit
Jahren zu. Weil es in Deutschland sehr unterschiedliche Wohnungsmärkte sowie
unterschiedliche Einkommenssituationen gibt, fordern wir auch differenzierte
Antworten. Dazu gehört, dass die Länder zukünftig durch eine Öffnungsklausel im
Bundesmietrecht selbst entscheiden können, wie sie die Mieten deckeln. Wir
wollen damit auch die Möglichkeit eines temporären Mietenstopps ermöglichen.
Gerade angesichts der hohen Inflation und Energiepreise brauchen die
Mieter*innen jetzt Entlastung.

Für eine dauerhafte und wirklich wirksame Mietpreisbremse und einen verbesserten
Mietspiegel

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges und wirksames Instrument zum Schutz der
Mieter*innen. Deshalb wollen wir, dass der Bund die Mietpreisbremse mindestens
bis 2029 verlängert, sehen aber die Notwendigkeit, sie als dauerhaftes
Instrument einzuführen. Zudem erwarten wir, dass die Mietpreisbremse so
reformiert wird, dass Vermieter*innen Ausnahmeregelungen wie möblierte Wohnungen
oder eine angebliche Vollmodernisierung nicht mehr ausnutzen können, um höhere
Mieten zu erzielen. Für die Berechnung der qualifizierten Mietspiegel müssen die
Mietverträge aus einem längeren Zeitraum, nämlich der letzten 20 Jahre,
herangezogen werden. Dadurch wird die Begründung von Mieterhöhungen aus
Vergleichsmieten stark eingeschränkt. Zudem fordern wir, dass die Beweislast bei
Mietwucher nicht mehr bei den Mieter*innen bzw. Städten und Kommunen liegt. Das
Wirtschaftsstrafgesetz soll entsprechend überarbeitet werden.

Dauerhaft bezahlbares Wohnen durch die Neue Wohngemeinnützigkeit

Wir fordern, dass der Bund die Neue Wohngemeinnützigkeit zeitnah einführt und so
ein neues, dauerhaft bezahlbares Segment auf den Wohnungsmärkten ermöglicht.
Egal ob Aktiengesellschaft, GmbH, öffentliches Wohnungsunternehmen,
Genossenschaft, Sozialunternehmen, private Baugruppe, kirchlicher Träger oder
Stiftung – alle Akteure sollen die Möglichkeit haben, sich gemeinnützig auf dem
Wohnungsmarkt zu engagieren und preisgebundenen Wohnraum anzubieten. Dabei muss
der Bund die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen mit Steuerfreistellungen und
ausreichenden Investitionszulagen unterstützen.

Höhere Förderung und deutlich verlängerte Mietpreisbindung im Sozialwohnungsbau

Der Bund hat die Mittel zur Unterstützung der Länder in der Sozialen
Wohnraumförderung seit 2021 bereits mehr als verdoppelt. Trotzdem fallen
weiterhin jedes Jahr mehr Sozialwohnungen aus der Mietpreisbindung, als neue
gebaut werden können. Wir möchten, dass dieser Negativtrend umgekehrt wird. Dazu
fordern wir den Bund auf, die Mittel für die Soziale Wohnraumförderung weiter zu
erhöhen. Zudem soll er mit den Ländern Belegungs- und Mietpreisbindungen von
mindestens 50 Jahren vereinbaren – auch bei vorzeitiger Ablösung der Darlehen
durch die Eigentümer*innen.

Eigenbedarfskündigungen stoppen

Seit Ende 2021 ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch den Bund
stark eingeschränkt. Das war auch lange überfällig, denn seit 2006 wurden fast
200.000 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. In umgewandelten
Wohnungen drohen immer mehr Mieter*innen Eigenbedarfskündigungen und damit der
Verlust ihres Zuhauses. Umgewandelte (leere) Wohnungen führen nicht nur beim
Verkauf zu höheren Renditen, sondern heizen auch die Boden- und Mietpreisspirale
an. Daher fordern wir ein zeitlich unbefristetes Umwandlungsverbot von Miet- in
Eigentumswohnungen in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Zudem muss
zukünftig zum Schutz der Bestandsmieter*innen sichergestellt sein, dass die
Möglichkeiten für Eigenbedarfskündigungen stark eingeschränkt und die
Härtefallregelung dafür stark ausgebaut werden. Der zehnjährige Kündigungsschutz
vor Eigenbedarf, der nur beim erstmaligen Verkauf der umgewandelten Wohnung
gilt, sollte auf 20 Jahre ausgeweitet werden. Immer wieder stellen
Mieterverbände und Gerichte fest, dass Eigenbedarfskündigungen vorgetäuscht
werden. Um vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen zu vermeiden bzw. zu
unterbinden und die Strafverfolgung zu erleichtern fordern wir die Einführung
eines bundesweiten Eigenbedarfskündigungskatasters. Die Mieter*innen müssen
angemessen entschädigt werden.

Für ein rechtssicheres, gestärktes Vorkaufsrecht sowie Abwendungsvereinbarungen
für den Milieuschutz

Berlin ist leider auch die Hauptstadt der Immobilienspekulation. Wir
Bündnisgrüne kämpfen dafür, dass Städte beziehungsweise ihre Bezirke wieder in
die Lage versetzt werden, durch Ausüben des kommunalen Vorkaufsrechts
bezahlbaren Wohnraum zu erhalten – in öffentlicher oder genossenschaftlicher
Hand. Seit April 2022 liegt ein rechtssicher formuliertes Gesetz zur Heilung des
kommunalen Vorkaufsrechts vor, das endlich in den Gesetzgebungsprozess
eingebracht werden muss. Durch die dann ebenfalls wieder mögliche
Abwendungsvereinbarung kann sichergestellt werden, dass sich Vermieter*innen
verpflichten, ihre Mieter*innen nicht zu verdrängen. Darüber hinaus fordern wir
aber auch die Schärfung des Instruments. In Städten mit angespanntem
Wohnungsmarkt sollte das Vorkaufsrecht nicht nur in Milieuschutzgebieten,
sondern stadtweit gelten. Zudem braucht es dringend ein preislimitiertes
Vorkaufsrecht, das sich am limitierten, reduzierten Bodenrichtwert bzw. sozialem
Ertragswert und nicht am spekulativen Buchwert oder an den Bewertungen der
Verkäufer*innen orientiert.

Intensivierung der gemeinwohlorientierten Bodenvorratspolitik

Damit der Sozialwohnungsbau auch langfristig einen wichtigen Beitrag zur Entspannung am Wohnungsmarkt beitragen kann, ist der strategische Ankauf von Baulandreserven ein wichtiger Bestandteil einer gemeinwohlorientierten Boden- und Stadtentwicklungspolitik. Dafür muss der Bund sowohl geeignete Flächen aus den Beständen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und Gesellschaften in Kontrolle des Bundes für die Länder und Kommunen zu vergünstigten Konditionen bereitstellen, als auch die erforderlichen finanziellen Kapazitäten ausbauen, um den Handlungsspielraum für den strategischen Ankauf auch von kleineren Flächen aus Privatbeständen zu ermöglichen.

Für einen echten Kündigungsschutz, die Absenkung Kappungsgrenzen sowie den Stopp
hoher Indexmieten

Es braucht einen Instrumenten-Mix, um Bestandsmieter*innen besser zu schützen.
Dazu gehören die Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf mindestens
elf Prozent in angespannten Wohnungsmärkten innerhalb von drei Jahren, wie im
Koalitionsvertrag vereinbart. Unser Ziel ist eine Kappungsgrenze von maximal
zweieinhalb Prozent pro Jahr. Eine vergleichbare Deckelung und Beschränkung
braucht es zwingend auch für Indexmieten, die andernfalls uferlos steigen, ohne
dass ihnen der Mietspiegel eine Schranke setzt. Schließlich fordern wir einen
verbesserten Kündigungsschutz für Mieter*innen, etwa indem es ermöglicht wird,
durch die Nachzahlung der rückständigen Miete auch eine ordentliche Kündigung zu
verhindern.