V-10-046: Für eine aktive und nachhaltige Wohnungspolitik

Mit 57,6 Prozent der abgegebenen Stimmen haben die Berliner*innen am 26. September 2021 dem
Volksentscheid zur Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen großer Wohnungsunternehmen
zugestimmt. Ziel der Initiator*innen war es, durch die Enteignung privatwirtschaftlich
verwalteter Wohnungsbestände ab 3.000 Wohneinheiten die Mietpreisentwicklung in Berlin
dauerhaft zu dämpfen. Dafür soll der Wohnungsbestand von bis zu 240.000 Wohneinheiten in die
Verwaltung einer Anstalt des öffentlichen Rechts (AöR) überführt werden.

Schon zum Zeitpunkt der Abstimmung gab es erhebliche verfassungsrechtliche Zweifel an der
geforderten Enteignung. Insbesondere wurde in Frage gestellt, ob sich dadurch das Ziel
bezahlbarer Mieten überhaupt realisieren ließe. Seither haben sich die wirtschaftlichen und
finanzpolitischen Rahmenbedingungen erheblich verändert:

• Die für staatliche und privatwirtschaftliche Kredite zu zahlenden Zinsen haben sich
  vervielfacht. Während das Land Berlin neue Kredite vor drei Jahren zinsgünstig
  aufnehmen konnte, beträgt der Anleihezins derzeit mehr als 2,5 Prozent pro Jahr.
  Allein für die Übernahme entstünden - abhängig von der Entschädigungshöhe -
  zusätzliche Finanzierungskosten von jährlich 200 bis 900 Millionen €, die durch
  drastische Einsparungen an anderer Stelle oder über höhere Mieten erwirtschaftet
  werden müssten.

• Die Preise - insbesondere für Energie - sind massiv angestiegen und haben die Kosten
  für die Bewirtschaftung von Wohnraum stark erhöht und so zum Anstieg der
  Mietnebenkosten geführt. Zudem sind auch die Baukosten erheblich angestiegen und
  machen Neubauten und erforderliche Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen deutlich
  teurer.

• Das Bundesverfassungsgericht hat durch seine Entscheidung zur sog. “Schuldenbremse”
  vom 15. November 2023 den Spielraum zur staatlichen Kreditaufnahme, und insbesondere
  zur Verlagerung von Schulden in Nebenhaushalte, drastisch reduziert.

Durch diese Veränderungen haben sich die finanziellen Risiken einer etwaigen Enteignung
deutlich erhöht. Die Verfassungsmäßigkeit einer solchen Maßnahme hängt maßgeblich von einer
angemessenen Entschädigung der bisherigen Eigentümer ab, deren Finanzierbarkeit zunehmend
fragwürdig ist. Selbst wenn eine Enteignung nicht durch das Bundesverfassungsgericht
beanstandet würde, wären damit untragbare Belastungen für den Berliner Landeshaushalt
verbunden, insbesondere wenn zugleich die Mieten subventioniert werden sollten.

Wir, BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN, stehen für eine faktenbasierte und wissenschaftlich fundierte
Politik. Wir sehen in dem Gutachten des Rechnungshofs einen wichtigen Beitrag für die
wohnungspolitische Diskussion. Angesichts der wirtschaftlichen und finanzpolitischen
Rahmenbedingungen sehen wir nicht, dass die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen
ein verfassungsrechtlich tragfähiges, wirksames und politisch verantwortbares Instrument
ist, um den Wohnungsmarkt in Berlin dauerhaft zu entspannen und dem Mietpreisanstieg
entgegenzuwirken.

Eine nachhaltige Entspannung am Berliner Wohnungsmarkt kann nur durch eine mittel- bis
langfristig ausgelegte Wohnungspolitik erreicht werden, die auf dem Grundsatz des Förderns
und Forderns aller gesellschaftlichen Akteur*innen beruht, gleich ob sie privat, öffentlich-
rechtlich oder genossenschaftlich sind. Wir sind uns bewusst, dass das Land Berlin die a
Knappheit an bezahlbaren und verfügbaren Mietwohnungen nicht allein beseitigen kann, da
fundamentale Marktentwicklungen diese Lage mit ausgelöst haben. Wir setzen uns deshalb dafür
ein, dass der Bund entsprechende Bemühungen Berlins und anderer Städte stärker unterstützt,
auch durch die Anpassung des bundesgesetzlichen Rahmens.


Marktzugangsregeln für in Berlin tätige Wohnungsunternehmen einführen

Das Recht auf angemessenen Wohnraum ist nach der Berliner Verfassung, Artikel 28 ein Grundrecht. Doch insbesondere die finanzmarktorientierten Wohnungsunternehmen treiben seit über 20 Jahren die Wohnungsmieten, Eigentumsumwandlung und Immobilienpreise in unerträglicher Weise hoch. Um die Berliner Mieter*innen besser vor der Mietpreistreiberei zu schützen, soll Berlin als seit 2006 für Wohnungspolitik eigenverantwortliches Land den Wohnungsunternehmen wohnungswirtschaftliche Marktzugangsregeln vorgeben, um

• sie auf solide, nicht auf die Finanzmarktinteressen ausgerichtete Bilanzregeln zu verpflichten,

• die regelmäßige Instandhaltung und Pflege ihrer Mietshäuser zu gewährleisten,

• mindestens 25% ihrer Wohnungsbestände preiswert an sozialwohnungsberechtigte Mieter zu vermieten und

• das geltende Mietrecht ohne Missbrauch durch Schlupflöcher wie möbliertes oder teilgewerbliches Wohnen etc. konsequent einzuhalten.

Zweckentfremdungsverbote durchsetzen

Wir setzen uns dafür ein, dass das Zweckentfremdungsverbotsgesetz durch personelle und
technische Untersetzung der Bezirksverwaltungen auch wirkungsvoll durchgesetzt werden kann.
Dadurch werden viele tausend illegal genutzte Ferienwohnungen mittelbar dem Berliner
Wohnungsmarkt zugeführt. Der Bezirk Mitte hat ein Grundsatzurteil beim
Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg im Kampf um Wohnraum erwirkt und stärkt damit das
Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetz.

Genossenschaftlichen Wohnungsbau stärken

Der genossenschaftliche Wohnungsbau ist eine tragende Säule einer nachhaltigen
Wohnungspolitik in unserer Stadt. Wir wollen die Teilhabe von Bürger*innen an
gemeinwohlorientierten Wohnprojekten stärken und setzen uns für die Stärkung vorhandener
Genossenschaftsmodelle sowie den Aufbau neuer Wohnungsbaugenossenschaften ein. Hierfür
wollen wir den Zugang zu zinslosen Darlehen bei Erwerb und Neubau stärker als bislang
fördern, denn die gestiegenen Zinsen und hohen Errichtungskosten würgen zunehmend auch den
Genossenschaftsbau ab. Und das in einer Zeit, in der bezahlbarer und dauerhaft gesicherter
Wohnraum dringend benötigt wird. Dazu gehört auch der Erwerb und Zugang zu Grundstücken über
das Erbbaurecht.

Öffentlich-rechtliche Wohnungsbaugesellschaften stützen

Wir setzen uns für eine bessere finanzielle Ausstattung der öffentlich-rechtlichen
Wohnungsbaugesellschaften ein. Sie stehen durch die gestiegenen Baukosten und die
dynamischen Zinsentwicklung zunehmend unter Druck, ihr öffentlich-rechtlicher Auftrag zur
Errichtung und Zukauf von Wohngebäuden mit Sozialbindung ist deutlich erschwert. Um den
harten Wegfall der Wohnraumförderung, unabhängig von den Laufzeiten, zukünftig besser zu
steuern, streben wir flexible Übergangsmodelle an, die einen weichen Auslauf der Förderung
über den festgelegten Förderzeitraum hinaus ermöglichen, um auf zukünftige Entwicklungen am
Wohnungsmarkt bedarfsgerecht reagieren zu können.

Flächenschonenden Wohnungsbau erleichtern

Wir wollen, dass zusätzlicher Wohnraum auch im mittleren Preissegment entsteht. Ein
kontrollierter und behutsamer Zubau von Wohnraum im Bestand kann in den kommenden Jahren
viele tausend zusätzliche Wohnungen schaffen. Um den Flächenverbrauch zu begrenzen und die
vorhandene Infrastruktur noch besser zu nutzen, wollen wir den Ausbau von Dachgeschossen und
Aufstockungen stärker fördern. Um die hohen Errichtungspreise zu dämpfen, wollen wir uns für
weitere Erleichterungen im Planungsrecht einsetzen, gerade im Umgang mit den Berliner
Altbaudächern. Denn jede zusätzliche Wohnung führt auch zu neuen Gründächern und mehr
Solarflächen. Damit auch die Kieze attraktiv bleiben, wollen wir die sozialräumliche
Infrastruktur weiter ausbauen. Jedes Kind muss einen Schul- und Kitaplatz bekommen.