V-14-025: Konsequent gegen Verdrängung und Immobilienspekulation vorgehen – Möglichkeiten eines Wohnraumbewirtschaftungsgesetzes auf Landesebene nutzen

Der Koalitionsvertrag des schwarz-roten Senats bleibt in der Wohnungs- und Mietenpolitik
weit hinter den Maßnahmen und Vorhaben der rot-grün-roten Koalition zurück. Es drohen eher
sogar Rückschritt und Rollback weg vom Kurs einer gemeinwohlorientierten Wohnungspolitik hin
zu Deregulierung und noch mehr Verdrängung. Zudem finden sich im Koalitionsvertrag von CDU
und SPD kaum konkrete Maßnahmen und Gesetze für den Mieter*innenschutz wieder. Zwar wird zum
Beispiel das Zweckentfremdungsverbot erwähnt, aber die dringend erforderliche
Gesetzesreform, um spekulativen Abriss und Leerstand endlich effektiv zu bekämpfen, soll
nicht erfolgen – obwohl eklatante Gesetzeslücken bekannt sind und schnell geschlossen werden
könnten. Denn jede Wohnung, die preiswert erhalten werden kann, zählt. Ebenso jede*r
Mieter*in, die in in ihrem/seinen Zuhause bleiben kann.

Es ist leider auch davon auszugehen, dass CDU und SPD den erfolgreichen Volksentscheid zur
Vergesellschaftung von Wohnraum börsennotierter Wohnungsunternehmen auf die lange Bank
schieben bzw. faktisch beerdigen wollen - denn lediglich ein Rahmengesetz für alle möglichen
Vergesellschaftungsbereiche wurde angekündigt, dass erst in zwei Jahren sprich nach der
nächsten Wahl in Kraft treten soll – wenn es überhaupt zustande kommt. Die schwarz-rote
Koalition verweigert ein konkretes Umsetzungsgesetz in Bezug auf Wohnraum – im Gegensatz zu
den Ergebnissen der rot-grün-roten Sondierungsergebnissen, die ein solches Umsetzungsgesetz
vorsahen. Der Zwischenbericht der noch vom rot-grün-roten Senat eingesetzten
Expert*innenkommission hat die rechtlichen Möglichkeiten für eine Vergesellschaftung
insgesamt und grundsätzlich positiv bewertet – Der Abschlussbericht steht kurz bevor und
sollte ebenso handlungsweisend für den neuen Senat sein wie für uns. Wir fordern, dass der
Zustimmung von über 59% der abgegebenen Stimmen der Berliner*innen Rechnung getragen wird
und der Volksentscheid jetzt umgesetzt wird. Auch aus der Opposition heraus werden wir
weiter für die Umsetzung kämpfen.

Dagegegen plant derDer CDU-SPD-Senat plant womöglich mit einem milliardenschweren Ankaufsfonds für
Wohnungen durch landeseigene Wohnungsunternehmen den in Schieflage geratenen
Immobilienkonzernen wie Vonovia und Co. dringend benötigtes GeldKapital durchweiterhin überhöhte
Verkaufspreise zuzuführen. Insbesondere vor dem Hintergrund notwendiger Maßnahmen für die Wärmewende und kommender Sanierungspflichten, die durch die EU vorgegeben werden, werden sich die Immobilienwertungen vermutlich nach unten verändern – ein Ankauf zum jetzigen Zeitpunkt würde auf einem überhöhten Preisniveau erfolgen. So droht die Sanierung der profitorientierten
Immobilienwirtschaft auch noch mit Steuergeldern unterstützt zu werden.

Wir Bündnisgrüne wollen und werden trotz Opposition neben der Vergesellschaftung nach
Artikel 15 des Grundgesetzes, der eine Entschädigung unter dem Verkehrswert ermöglicht,
weitere ordnungsrechtliche Maßnahmen für den Umbau des Berliner Wohnungsmarktes erarbeiten.
Denn unser Ziel ist es, den gesamten Berliner Wohnungsmarkt unter Einbindung der privaten
unternehmerischen Wohnungswirtschaft umfassend und möglichst kurzfristig in die Pflicht zu
nehmen. Die Versorgung breiter Berliner Bevölkerungsschichten mit angemessenem und
bezahlbarem Wohnraum als gesetzlich definierte Aufgabe öffentlicher Daseinsvorsorge kann und
muss das Land Berlin nicht alleine leisten. Der Berliner Wohnungsmarkt darf im Interesse des
Gemeinwohls nicht dem unübersehbaren Spiel der Marktkräfte und dem Belieben des Einzelnen
überlassen werden. Öffentliche Daseinsvorsorge, die diesen Namen verdient, kann sich auch
nicht mit notdürftiger Versorgung lediglich besonders hilfsbedürftiger Haushalte mit
angemessenem Wohnraum begnügen, sondern muss auf die allgemeine Wohlfahrt des Gemeinwesens
und die Bedürfnisse sowie die dauerhafte ausreichende Versorgung breiter
Bevölkerungsschichten ausgerichtet sein. Private Unternehmen müssen dabei stärker in die
Pflicht genommen werden, ihren Wohnraum für das Wohl der Allgemeinheit zu bewirtschaften.
Renditegetriebene Wohnungsunternehmen schaden insgesamt den Mieter*innen, weil sie vor allem
auf immer höhere Gewinne unabhängig vom Einkommen und zu Lasten der Bausubstanz setzen - zum
Nachteil der Mieter*innen und deren Kaufkraft und am Ende auch der Wettbewerbsfähigkeit
Berlins - unter anderem weil fehlender Wohnraum fehlende Fachkräfte bedeutet. Zugänge zum
Wohnungsmarkt sollten für die Unternehmen mit starken Auflagen verbunden sein und bei
Nichterfüllung verwehrt werden.

Das Bundesverfassungsgericht hat mit dem Beschluss zum Berliner Mietendeckel 2021 zwar die
abschließende Zuständigkeit für die Regelung des Mietrechts bzw. die direkte Regulierung der
höchstzulässigen Miethöhen durch den Bund festgestellt. Gleichzeitig hat das
Bundesverfassungsgericht aber auch festgestellt, dass – anders als von einigen namhaften
Juristen behauptet - die Länder weiterhin für das Wohnungswesen zuständig sind. Zudem gibt
es durch das Recht der Wirtschaft, das nicht abschließend durch den Bund geregelt ist, in
Bezug auf den Wohnungsmarkt weitere landesgesetzliche Möglichkeiten. Es gilt also die
rechtlichen Möglichkeiten zur Regulierung des Wohnungsmarkts auf Landesebene insgesamt und
endlich auszuloten sowie anschließend auch auszuschöpfen.

Wir Bündnisgrüne werden gemeinsam mit der Zivilgesellschaft und Expert*innen konkrete
Regelungen eines Gesetzes erarbeiten und anschließend ins Berliner Abgeordnetenhaus
einbringen.

Ein Wohnraumbewirtschaftungsgesetz soll folgende Maßnahmen umfassen bzw. Lösungen für
folgende Probleme anbieten:

- Ein Miet- und Wohnungskataster, das Eigentümer*innen verpflichtet in Anlehnung an die
Beispiele anderer Länder wie Schweden und Dänemark, Informationen zu ihrem Eigentum offen zu
legen. Nicht nur für die Marktbeobachtung sind grundlegende und sozialräumliche
Informationen zentral, sondern auch für den Wohnraumschutz und für mehr Transparenz auf dem
Berliner Wohnungsmarkt. Daher soll es die Angaben nicht nur zu Lage, Baujahr, Ausstattung,
Barrierefreiheit, bauordnungsrechtlichen

Genehmigungen, Mietverhältnissen (zum Beispiel Eigenbedarfskündigungen bei umgewandelten
Wohnungen) und Miethöhen zumindest bei Einzug, sondern auch über die jeweiligen Verfügungs-
und Nutzungsberechtigten sowie die wirtschaftlich Berechtigten enthalten.

- Eine verpflichtende Tätigkeitsregelung für private Wohnungsunternehmen ab einer bestimmten
Wohnungsanzahl.

- Voraussetzungen sollten unter Anderem sein: eine verpflichtende und angemessene
Instandhaltungsrücklage und Verzicht auf Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen.

- Die Einrichtung eines Landesamtes für Wohnungswesen prüfen. Denn es kann eine Chance sein,
die Verwaltungsstruktur dahingehend zu ändern, dass die Zuständigkeit für den Vollzug
wohnraumschutzrechtlicher Regelungen zukünftig bei einem zentralen Amt und vor allem nicht
mehr bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen liegt. Aber
gleichzeitig sollen die bezirklichen Wohnungs- und Stadtentwicklungsämter gestärkt werden.

- Die Prüfung der Regulierung der Vermietung von möbliertem Wohnraum

- Die Möglichkeiten, im Rahmen des Gesetzes eine Preisobergrenze für Hausverkäufe und einen
verbesserten Schutz vor Eigenbedarfskündigungen sowie Transparenz und Kontrolle dazu
einzuführen.

- Bei Verstößen im Hinblick einer sozialverträglichen Verwendung und Bewirtschaftung des
Wohnraums soll der Wohnraum auch entzogen werden können. Genaue Regelungen sind dazu
auszuloten.

-Es sollen Auflagen so formuliert werden, dass keine Abrisse von Wohnraum mehr erfolgen.
Dazu muss auch die Bauordnung dringend überarbeitet werden.

- Zudem wollen wir eine stärkere Steuerung und Demokratisierung der landeseigenen
Wohnungsunternehmen vorantreiben, unter anderemdurch mehr Mitwirkungsrechte von
Mieter*innenräten sowie -beiräten.

Der Koalitionsvertrag des schwarz-roten Senats bleibt in der Wohnungs- und Mietenpolitik
weit hinter den Maßnahmen und Vorhaben der rot-grün-roten Koalition zurück. Es drohen eher
sogar Rückschritt und Rollback weg vom Kurs einer gemeinwohlorientierten Wohnungspolitik hin
zu Deregulierung und noch mehr Verdrängung. Zudem finden sich im Koalitionsvertrag von CDU
und SPD kaum konkrete Maßnahmen und Gesetze für den Mieter*innenschutz wieder. Zwar wird zum
Beispiel das Zweckentfremdungsverbot erwähnt, aber die dringend erforderliche
Gesetzesreform, um spekulativen Abriss und Leerstand endlich effektiv zu bekämpfen, soll
nicht erfolgen – obwohl eklatante Gesetzeslücken bekannt sind und schnell geschlossen werden
könnten. Denn jede Wohnung, die preiswert erhalten werden kann, zählt. Ebenso jede*r
Mieter*in, die in in ihrem/seinen Zuhause bleiben kann.

Es ist leider auch davon auszugehen, dass CDU und SPD den erfolgreichen Volksentscheid zur
Vergesellschaftung von Wohnraum börsennotierter Wohnungsunternehmen auf die lange Bank
schieben bzw. faktisch beerdigen wollen - denn lediglich ein Rahmengesetz für alle möglichen
Vergesellschaftungsbereiche wurde angekündigt, dass erst in zwei Jahren sprich nach der
nächsten Wahl in Kraft treten soll – wenn es überhaupt zustande kommt. Die schwarz-rote
Koalition verweigert ein konkretes Umsetzungsgesetz in Bezug auf Wohnraum – im Gegensatz zu
den Ergebnissen der rot-grün-roten Sondierungsergebnissen, die ein solches Umsetzungsgesetz
vorsahen. Der Zwischenbericht der noch vom rot-grün-roten Senat eingesetzten
Expert*innenkommission hat die rechtlichen Möglichkeiten für eine Vergesellschaftung
insgesamt und grundsätzlich positiv bewertet – Der Abschlussbericht steht kurz bevor und
sollte ebenso handlungsweisend für den neuen Senat sein wie für uns. Wir fordern, dass der
Zustimmung von über 59% der abgegebenen Stimmen der Berliner*innen Rechnung getragen wird
und der Volksentscheid jetzt umgesetzt wird. Auch aus der Opposition heraus werden wir
weiter für die Umsetzung kämpfen.

Dagegegen plant derDer CDU-SPD-Senat plant womöglich mit einem milliardenschweren Ankaufsfonds für
Wohnungen durch landeseigene Wohnungsunternehmen den in Schieflage geratenen
Immobilienkonzernen wie Vonovia und Co. dringend benötigtes GeldKapital durchweiterhin überhöhte
Verkaufspreise zuzuführen. Insbesondere vor dem Hintergrund notwendiger Maßnahmen für die Wärmewende und kommender Sanierungspflichten werden sich die Immobilienwertungen massiv nach unten verändern – ein Ankauf zum jetzigen Zeitpunkt würde auf einem überhöhten Preisniveau erfolgen. So droht die Sanierung der profitorientierten
Immobilienwirtschaft auch noch mit Steuergeldern unterstützt zu werden.

Wir Bündnisgrüne wollen und werden trotz Opposition neben der Vergesellschaftung nach
Artikel 15 des Grundgesetzes, der eine Entschädigung unter dem Verkehrswert ermöglicht,
weitere ordnungsrechtliche Maßnahmen für den Umbau des Berliner Wohnungsmarktes erarbeiten.
Denn unser Ziel ist es, den gesamten Berliner Wohnungsmarkt unter Einbindung der privaten
unternehmerischen Wohnungswirtschaft umfassend und möglichst kurzfristig in die Pflicht zu
nehmen. Die Versorgung breiter Berliner Bevölkerungsschichten mit angemessenem und
bezahlbarem Wohnraum als gesetzlich definierte Aufgabe öffentlicher Daseinsvorsorge kann und
muss das Land Berlin nicht alleine leisten. Der Berliner Wohnungsmarkt darf im Interesse des
Gemeinwohls nicht dem unübersehbaren Spiel der Marktkräfte und dem Belieben des Einzelnen
überlassen werden. Öffentliche Daseinsvorsorge, die diesen Namen verdient, kann sich auch
nicht mit notdürftiger Versorgung lediglich besonders hilfsbedürftiger Haushalte mit
angemessenem Wohnraum begnügen, sondern muss auf die allgemeine Wohlfahrt des Gemeinwesens
und die Bedürfnisse sowie die dauerhafte ausreichende Versorgung breiter
Bevölkerungsschichten ausgerichtet sein. Private Unternehmen müssen dabei stärker in die
Pflicht genommen werden, ihren Wohnraum für das Wohl der Allgemeinheit zu bewirtschaften.
Renditegetriebene Wohnungsunternehmen schaden insgesamt den Mieter*innen, weil sie vor allem
auf immer höhere Gewinne unabhängig vom Einkommen und zu Lasten der Bausubstanz setzen - zum
Nachteil der Mieter*innen und deren Kaufkraft und am Ende auch der Wettbewerbsfähigkeit
Berlins - unter anderem weil fehlender Wohnraum fehlende Fachkräfte bedeutet. Zugänge zum
Wohnungsmarkt sollten für die Unternehmen mit starken Auflagen verbunden sein und bei
Nichterfüllung verwehrt werden.

Das Bundesverfassungsgericht hat mit dem Beschluss zum Berliner Mietendeckel 2021 zwar die
abschließende Zuständigkeit für die Regelung des Mietrechts bzw. die direkte Regulierung der
höchstzulässigen Miethöhen durch den Bund festgestellt. Gleichzeitig hat das
Bundesverfassungsgericht aber auch festgestellt, dass – anders als von einigen namhaften
Juristen behauptet - die Länder weiterhin für das Wohnungswesen zuständig sind. Zudem gibt
es durch das Recht der Wirtschaft, das nicht abschließend durch den Bund geregelt ist, in
Bezug auf den Wohnungsmarkt weitere landesgesetzliche Möglichkeiten. Es gilt also die
rechtlichen Möglichkeiten zur Regulierung des Wohnungsmarkts auf Landesebene insgesamt und
endlich auszuloten sowie anschließend auch auszuschöpfen.

Wir Bündnisgrüne werden gemeinsam mit der Zivilgesellschaft und Expert*innen konkrete
Regelungen eines Gesetzes erarbeiten und anschließend ins Berliner Abgeordnetenhaus
einbringen.

Ein Wohnraumbewirtschaftungsgesetz soll folgende Maßnahmen umfassen bzw. Lösungen für
folgende Probleme anbieten:

- Ein Miet- und Wohnungskataster, das Eigentümer*innen verpflichtet in Anlehnung an die
Beispiele anderer Länder wie Schweden und Dänemark, Informationen zu ihrem Eigentum offen zu
legen. Nicht nur für die Marktbeobachtung sind grundlegende und sozialräumliche
Informationen zentral, sondern auch für den Wohnraumschutz und für mehr Transparenz auf dem
Berliner Wohnungsmarkt. Daher soll es die Angaben nicht nur zu Lage, Baujahr, Ausstattung,
Barrierefreiheit, bauordnungsrechtlichen

Genehmigungen, Mietverhältnissen (zum Beispiel Eigenbedarfskündigungen bei umgewandelten
Wohnungen) und Miethöhen zumindest bei Einzug, sondern auch über die jeweiligen Verfügungs-
und Nutzungsberechtigten sowie die wirtschaftlich Berechtigten enthalten.

- Eine verpflichtende Tätigkeitsregelung für private Wohnungsunternehmen ab einer bestimmten
Wohnungsanzahl.

- Voraussetzungen sollten unter Anderem sein: eine verpflichtende und angemessene
Instandhaltungsrücklage und Verzicht auf Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen.

- Die Einrichtung eines Landesamtes für Wohnungswesen prüfen. Denn es kann eine Chance sein,
die Verwaltungsstruktur dahingehend zu ändern, dass die Zuständigkeit für den Vollzug
wohnraumschutzrechtlicher Regelungen zukünftig bei einem zentralen Amt und vor allem nicht
mehr bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen liegt. Aber
gleichzeitig sollen die bezirklichen Wohnungs- und Stadtentwicklungsämter gestärkt werden.

- Die Prüfung der Regulierung der Vermietung von möbliertem Wohnraum

- Die Möglichkeiten, im Rahmen des Gesetzes eine Preisobergrenze für Hausverkäufe und einen
verbesserten Schutz vor Eigenbedarfskündigungen sowie Transparenz und Kontrolle dazu
einzuführen.

- Bei Verstößen im Hinblick einer sozialverträglichen Verwendung und Bewirtschaftung des
Wohnraums soll der Wohnraum auch entzogen werden können. Genaue Regelungen sind dazu
auszuloten.

-Es sollen Auflagen so formuliert werden, dass keine Abrisse von Wohnraum mehr erfolgen.
Dazu muss auch die Bauordnung dringend überarbeitet werden.

- Zudem wollen wir eine stärkere Steuerung und Demokratisierung der landeseigenen
Wohnungsunternehmen vorantreiben, unter anderemdurch mehr Mitwirkungsrechte von
Mieter*innenräten sowie -beiräten.