Konsequent gegen Verdrängung und Immobilienspekulation vorgehen – Möglichkeiten eines Wohnungswirtschaftsgesetzes auf Landesebene nutzen

Der Koalitionsvertrag des schwarz-roten Senats bleibt in der Wohnungs- und Mietenpolitik
weit hinter den Maßnahmen und Vorhaben der rot-grün-roten Koalition zurück. Es drohen eher
sogar Rückschritt und Rollback weg vom Kurs einer gemeinwohlorientierten Wohnungspolitik hin
zu Deregulierung und noch mehr Verdrängung. Zudem finden sich im Koalitionsvertrag von CDU
und SPD kaum konkrete Maßnahmen und Gesetze für den Mieter*innenschutz wieder. Zwar wird zum
Beispiel das Zweckentfremdungsverbot erwähnt, aber die dringend erforderliche
Gesetzesreform, um spekulativen Abriss und Leerstand endlich effektiv zu bekämpfen, soll
nicht erfolgen – obwohl eklatante Gesetzeslücken bekannt sind und schnell geschlossen werden
könnten. Denn jede Wohnung, die preiswert erhalten werden kann, zählt. Ebenso jede*r
Mieter*in, die in in ihrem/seinen Zuhause bleiben kann. Dringend nötig sind auch Maßnahmen
wie die Verbesserung der bestehenden Wohnungstauschbörse der landeseigenen
Wohnungsunternehmen sowie die Ermöglichung des unternehmensübergreifenden Wohnungstausches
bei den großen privaten Wohnungsunternehmen im Rahmen des Bündnisses für Wohnungsneubau und
bezahlbares Wohnen“, das der Senat den Mieter*innen zumindest als Pilotprojekt zugesagt
wurde.

Es ist leider auch davon auszugehen, dass CDU und SPD den erfolgreichen Volksentscheid zur
Vergesellschaftung von Wohnraum börsennotierter Wohnungsunternehmen auf die lange Bank
schieben bzw. faktisch beerdigen wollen - denn lediglich ein Rahmengesetz für alle möglichen
Vergesellschaftungsbereiche wurde angekündigt, dass erst in zwei Jahren sprich nach der
nächsten Wahl in Kraft treten soll – wenn es überhaupt zustande kommt. Die schwarz-rote
Koalition verweigert ein konkretes Umsetzungsgesetz in Bezug auf Wohnraum – im Gegensatz zu
den Ergebnissen der rot-grün-roten Sondierungsergebnissen, die ein solches Umsetzungsgesetz
vorsahen. Der Zwischenbericht der noch vom rot-grün-roten Senat eingesetzten
Expert*innenkommission hat die rechtlichen Möglichkeiten für eine Vergesellschaftung
insgesamt und grundsätzlich positiv bewertet – Der Abschlussbericht steht kurz bevor und
sollte ebenso handlungsweisend für den neuen Senat sein wie für uns, um ein
verfassungskonformes Gesetz zu erarbeiten. Wir fordern, dass der Zustimmung von über 59% der
abgegebenen Stimmen der Berliner*innen Rechnung getragen wird und der Volksentscheid jetzt
umgesetzt wird. Auch aus der Opposition heraus werden wir weiter für die Umsetzung kämpfen.

Der CDU-SPD-Senat plant womöglich mit einem milliardenschweren Ankaufsfonds für Wohnungen
durch landeseigene Wohnungsunternehmen den in Schieflage geratenen Immobilienkonzernen wie
Vonovia und Co. dringend benötigtes Kapital durchweiterhin überhöhte Verkaufspreise
zuzuführen. Insbesondere vor dem Hintergrund notwendiger Maßnahmen für die Wärmewende und
kommender Sanierungspflichten, die durch die EU vorgegeben werden, werden sich die
Immobilienwertungen vermutlich nach unten verändern – ein Ankauf zum jetzigen Zeitpunkt
würde auf einem überhöhten Preisniveau erfolgen. Eine Sanierung der profitorientierten
Immobilienwirtschaft mit Steuergeldern lehnen wir ab. Um den Bestand der landeseigenen
Wohnungen zu erhöhen, sind wir aber offen gegenüber dem Erwerb zu realwirtschaftlich
verträglichen Ertragswerten.

Wir Bündnisgrüne wollen und werden trotz Opposition neben der Vergesellschaftung nach
Artikel 15 des Grundgesetzes, der eine Entschädigung unter dem Verkehrswert ermöglicht,
weitere ordnungsrechtliche Maßnahmen für den Umbau des Berliner Wohnungsmarktes erarbeiten.
Denn unser Ziel ist es, den gesamten Berliner Wohnungsmarkt unter Einbindung der privaten
unternehmerischen Wohnungswirtschaft umfassend und möglichst kurzfristig in die Pflicht zu
nehmen. Die Versorgung breiter Berliner Bevölkerungsschichten mit angemessenem und
bezahlbarem Wohnraum als gesetzlich definierte Aufgabe öffentlicher Daseinsvorsorge kann und
muss das Land Berlin nicht alleine leisten. Der Berliner Wohnungsmarkt darf im Interesse des
Gemeinwohls nicht dem unübersehbaren Spiel der Marktkräfte und dem Belieben des Einzelnen
überlassen werden. Öffentliche Daseinsvorsorge, die diesen Namen verdient, kann sich auch
nicht mit notdürftiger Versorgung lediglich besonders hilfsbedürftiger Haushalte mit
angemessenem Wohnraum begnügen, sondern muss auf die allgemeine Wohlfahrt des Gemeinwesens
und die Bedürfnisse sowie die dauerhafte ausreichende Versorgung breiter
Bevölkerungsschichten ausgerichtet sein. Private Unternehmen müssen dabei stärker in die
Pflicht genommen werden, ihren Wohnraum für das Wohl der Allgemeinheit zu bewirtschaften.
Renditegetriebene Wohnungsunternehmen schaden insgesamt den Mieter*innen, weil sie vor allem
auf immer höhere Gewinne unabhängig vom Einkommen und zu Lasten der Bausubstanz setzen - zum
Nachteil der Mieter*innen und deren Kaufkraft und am Ende auch der Wettbewerbsfähigkeit
Berlins - unter anderem weil fehlender Wohnraum fehlende Fachkräfte bedeutet. Zugänge zum
Wohnungsmarkt sollten für die Unternehmen mit starken Auflagen verbunden sein und bei
Nichterfüllung verwehrt werden.

Das Bundesverfassungsgericht hat mit dem Beschluss zum Berliner Mietendeckel 2021 zwar die
abschließende Zuständigkeit für die Regelung des Mietrechts bzw. die direkte Regulierung der
höchstzulässigen Miethöhen durch den Bund festgestellt. Gleichzeitig hat das
Bundesverfassungsgericht aber auch festgestellt, dass – anders als von einigen namhaften
Juristen behauptet - die Länder weiterhin für das Wohnungswesen zuständig sind. Zudem gibt
es durch das Recht der Wirtschaft, das nicht abschließend durch den Bund geregelt ist, in
Bezug auf den Wohnungsmarkt weitere landesgesetzliche Möglichkeiten. Neben einem neuen,
sozialen Mietrecht brauchen wir dringend eine soziale Wohnungswirtschaft. Es gilt also die
rechtlichen Möglichkeiten zur Regulierung des Wohnungsmarkts auf Landesebene insgesamt und
endlich auszuloten sowie anschließend auch auszuschöpfen.

Wir Bündnisgrüne werden gemeinsam mit der Zivilgesellschaft und Expert*innen konkrete
Regelungen eines Gesetzes erarbeiten und anschließend ins Berliner Abgeordnetenhaus
einbringen.

Ein Wohnungswirtschaftsgesetz soll folgende Maßnahmen umfassen bzw. Lösungen für folgende
Probleme anbieten:

- Ein Miet- und Wohnungskataster, das Eigentümer*innen verpflichtet in Anlehnung an die
Beispiele anderer Länder wie Schweden und Dänemark, Informationen zu ihrem Eigentum offen zu
legen. Nicht nur für die Marktbeobachtung sind grundlegende und sozialräumliche
Informationen zentral, sondern auch für den Wohnraumschutz und für mehr Transparenz auf dem
Berliner Wohnungsmarkt. Daher soll es die Angaben nicht nur zu Lage, Baujahr, Ausstattung,
Barrierefreiheit, bauordnungsrechtlichen
Genehmigungen, Mietverhältnissen (zum Beispiel Eigenbedarfskündigungen bei umgewandelten
Wohnungen) und Miethöhen zumindest bei Einzug, sondern auch über die jeweiligen Verfügungs-
und Nutzungsberechtigten sowie die wirtschaftlich Berechtigten enthalten.

- Eine verpflichtende Tätigkeitsregelung für private Wohnungsunternehmen ab einer bestimmten
Wohnungsanzahl.

- Voraussetzungen sollten unter Anderem sein: eine verpflichtende und angemessene
Instandhaltungsrücklage und Verzicht auf Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen.

- Die Einrichtung eines Landesamtes für Wohnungswesen prüfen. Denn es kann eine Chance sein,
die Verwaltungsstruktur dahingehend zu ändern, dass die Zuständigkeit für den Vollzug
wohnraumschutzrechtlicher Regelungen zukünftig bei einem zentralen Amt und vor allem nicht
mehr bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen liegt. Aber
gleichzeitig sollen die bezirklichen Wohnungs- und Stadtentwicklungsämter gestärkt werden.

- Die Prüfung der Regulierung der Vermietung von möbliertem Wohnraum

- Die Möglichkeiten, im Rahmen des Gesetzes bessere Regulierungen von Wohnimmobilienver- und
ankäufen zu etablieren, um z.B. über Menge und Preis Monopolbildungen oder die
Kreditfinanzierung mittels Mieterhöhrungen zu verhindern. Auch Preisobergrenzen sollten
dabei geprüft werden.



- Die Möglichkeiten, im Rahmen des Gesetzes einen verbesserten Schutz vor
Eigenbedarfskündigungen sowie Transparenz und Kontrolle dazu einzuführen.

- Bei Verstößen im Hinblick einer sozialverträglichen Verwendung und Bewirtschaftung des
Wohnraums soll der Wohnraum auch entzogen werden können. Genaue Regelungen sind dazu
auszuloten.

-Es sollen Auflagen so formuliert werden, dass keine Abrisse von Wohnraum mehr erfolgen.
Dazu muss auch die Bauordnung dringend überarbeitet werden.

- Zudem wollen wir eine stärkere Steuerung und Demokratisierung der landeseigenen
Wohnungsunternehmen vorantreiben, unter anderemdurch mehr Mitwirkungsrechte von
Mieter*innenräten sowie -beiräten.

Den neuen Senat fordern wir auf, im Zusammenwirken mit anderen Ländern und dem Bundesrat
schnellstmöglich Druck auf die Bundesregierung auszuüben, damit wenigstens die wohnungs- und
baupolitischen Vereinbarungen des Koalitionsvertrags der Ampelkoalition vom November 2021
endlich in die Tat umgesetzt werden. Die Berliner Mieter*innen warten insbesondere auf die
versprochene Absenkung der Kappungsgrenzen auf elf Prozent, auf eine dauerhafte und wirklich
wirksame Mietpreisbremse, auf rechtssichere qualifizierte Mietspiegel mit verbreiterter
Bestandsmietenbasis, auf eine dauerhafte Unterbindung von Eigentumsumwandlungen und auf die
Einführung einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit. Auch sind die Vorkaufsrechte und die
Abwendungsvereinbarungen für den Milieuschutz essentiell und müssen in neuer Weise
rechtssicher bestimmt werden. Zudem unterstützen wir die Bemühungen der Bundesebene
grundsätzlich Wohnungstausch zu ermöglichen.